Każdy projekt może być dostosowany dokładnie do Twoich potrzeb. Zgoda na zmiany wydawana jest bezpłatnie. Zakres zmian możesz zgłosić podczas zamawiania projektu w polu uwagi.

Masz pytania? Zadzwoń
gsm 600 283 017
tel. 74 832 9014
Skype
Skontaktuj się z naszym Projektantem



Poradnik

CEL PORADNIKA:
Zamiarem jego autorów jest przybliżenie czytelnikowi wszystkich spraw związanych z budową domu. Pragniemy, aby stał się przejrzystą instrukcją dla przyszłego inwestora. Przedstawione zostały w nim wszystkie czynności, wymagania oraz zalecenia, jakie spełnić on musi przed, w trakcie i po zakończeniu budowy. Pragniemy także utwierdzić potencjalnego inwestora w przekonaniu, że podejmuje wyjątkowe wyzwanie, warte swojej wysokiej ceny i wszelkiego zaangażowania.

Budowa domu to wspaniała przygoda, która prowadzi do jednego wymarzonego celu. Owy efekt wysiłków inwestora i wielu innych osób daje poczucie satysfakcji i radości. Na tym kończą się jej zalety. Cała reszta to ciężka praca, polegająca przede wszystkim na znajomości zagadnień oraz dobrej organizacji.
W związku z tym, przed zakupem projektu, każdy Inwestor powinien zaznajomić się z wieloma zagadnieniami natury prawnej, technicznej i organizacyjnej. Jest to warunek konieczny, jeżeli chce się uniknąć nieoczekiwanych problemów i rozczarowań w trakcie realizacji domu. Sprawa jest o tyle trudna, że jakikolwiek błąd czy przeoczenie w fazie przed inwestycyjnej oraz inwestycyjnej może okazać się finansową porażką, a także - co najgorsze - może zupełnie niekorzystnie zweryfikować nasze zamierzenia.

ZAWARTOŚĆ PORADNIKA:

   1. Fazy typowej budowy domu jednorodzinnego.
   2. Podstawowe pojęcia.
   3. Wymagania konieczne ze względów prawno-administracyjnych (czynności i dokumenty).
   4. Porady, sugestie i wskazówki.


1. FAZY PROCESU INWESTYCYJNEGO DLA DOMU JEDNORODZINNEGO:

1. Faza przedinwestycyjna obejmuje:

Określenie przez inwestora potrzeb i wymagań oraz rozpoznanie różnych możliwości inwestycyjnych,
Wariantowe opracowanie pomysłów inwestycyjnych,
Pełne określenie decyzji inwestycyjnych.

2. Faza inwestycyjna to:

Zakup działki,
Opracowanie mapy do celów projektowych (sytuacyjno-wysokościowa i mapa ewidencyjna wraz z wypisem z rejestru gruntów),
Uzyskanie Decyzji o Warunkach Zabudowy (DZ) – jedynie w przypadku, gdy dla terenu inwestycji nie został opracowany miejscowy plan zagospodarowania terenu,

Uzyskanie prawa do terenu pod przyszłą inwestycję,
Opracowanie dokumentacji projektowej, zgodnej z treścią zapisów w planie lub spełniającej wymogi decyzji WZ,
Uzyskanie Pozwolenia na Budowę,
Umowy na dostawę mediów (energii elektrycznej, wody, gazu, energii cieplnej, odbiór nieczystości płynnych),
Pozyskanie wykonawcy i ustanowienie kierownika budowy,
Zgłoszenie w Urzędzie przystąpienia do robót budowlanych,
Budowa, wykonanie przyłączy do budynku,
Przygotowanie do eksploatacji,
Zgłoszenie do użytkowania.

Powyższe etapy spełnić musi każdy kto zamierza wybudować dom. W dalszej części poradnika zostaną one szczegółowo omówione. Dla pełnego ich zrozumienia będziemy równolegle wyjaśniać wszystkie pojęcia, które zostaną użyte
w omówieniach.

KROK I

ZAKUP DZIAŁKI

Przed zakupem działki musimy zwrócić uwagę na następujące rzeczy:

1. Należy sprawdzić w urzędzie gminy czy dla danego terenu opracowany jest plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego, który określa:

kategorie, parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy,
linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu (tereny budowlane, rolne, ochronne),
przebieg infrastruktury technicznej i komunikacji,
ograniczenia w zabudowie,
ustalenia dot. ochrony środowiska.

   2. Jeżeli dla danego terenu jest sporządzony plan, wówczas wystarczy złożyć wniosek o wydanie wypisu z planu (urząd ma na to 7 dni) i następnie wystąpić o pozwolenie na budowę do starostwa. Urząd ma obowiązek wydać pozwolenie w ciągu 65 dni pod warunkiem posiadania prawa do dysponowania terenem (własność, dzierżawa).

   3. W tzw. ewidencji gruntów i budynków, dostępnej w Wydziale Geodezji
i Gospodarki Gruntami należy sprawdzić:

podstawowe dane techniczne działki,
ukształtowanie terenu,
rodzaj podłoża gruntowego, szczególnie zwracając uwagę na to czy
w przeszłości teren nie był skażony, nie było kiedyś wysypiska śmieci oraz na to, gdzie w pobliżu działki są tereny podmokłe.

   4. We właściwym Sądzie Rejonowym należy sprawdzić stan prawny działki. Informacje takie znajdują się w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów. Odpisy z ksiąg wieczystych podlegają opłacie sądowej, natomiast ich przeglądanie – nie.
   5. Formalności związane z zakupem działki. Należy sporządzić Akt Notarialny oraz umowę sprzedaży. W przypadku zamiaru zakupu działki od Skarbu Państwa istnieje konieczność wzięcia udziału w przetargu.


KROK II

OPRACOWANIE MAPY DO CELÓW PROJEKTOWYCH


Mapa do celów projektowych – jest to opracowanie, niezbędne do uzyskania decyzji o WZ. Wykonanie jej należy zlecić uprawnionemu geodecie. Zakres mapy winien obejmować obszar, który niezbędny jest dla dokonania analizy otaczającego zagospodarowania, istotnego dla określenia przez Urząd wpływu planowanej inwestycji na środowisko i otoczenie (przy ustalaniu warunków zabudowy – obszar analizowany stanowi trzykrotną szerokość działki od strony drogi publicznej).
Owa mapa służyć będzie docelowo do opracowania projektu zagospodarowania terenu. Ważną sprawą jest aktualność mapy. Przepisy wymagają aby, z chwilą składania na niej projektu i ubiegania się o decyzję o WZ była ona aktualna. Orientacyjny koszt sporządzenia mapy 550 – 600 zł.

KROK III

UZYSKANIE DECYZJI O WARUNKACH ZABUDOWY (WZ):


Decyzja o Warunkach Zabudowy (WZ) – jest to dokument, niezbędny
do opracowania projektu domu i późniejszego uzyskania pozwolenia na budowę, wydawany w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Należy wystąpić do urzędu gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Decyzja ta może być wydana w przypadku łącznego spełnienia poniższych warunków:

przynajmniej jedna działka sąsiadująca dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana (w sposób mogący jednoznacznie określić wielkość, intensywność i charakter zabudowy),
działka posiada dostęp do drogi publicznej,
istniejące lub projektowane uzbrojenie jest wystarczające do realizacji inwestycji,
działka stanowi grunt wyłączony z produkcji rolnej(nie dotyczy zabudowy siedliskowej, w przypadku gdy działka stanowi powierzchnię równą min. 1,5 wielkości średniego gospodarstwa w danej gminie).

Decyzja WZ zawiera szczegółowe warunki dotyczące m.in. sposobu użytkowania działki, wielkości i wyglądu domu, przyłączenia do zewnętrznych sieci itp. Decyzję WZ wydaje właściwy Urząd Miasta lub Gminy na wniosek inwestora.

Wniosek o uzyskanie decyzji o WZ powinien zawierać:

1. Określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawione na kopii aktualnej mapy zasadniczej wraz z obszarem, na który inwestycja będzie oddziaływać. Mapa powinna zawierać również wypisy z rejestru gruntów dotyczące działek sąsiednich, które uzyskujemy w Wydziale Geodezji

2. Charakterystykę inwestycji obejmującą:

1. przewidywany sposób zagospodarowania terenu,
2. określenie charakterystycznych parametrów technicznych budynku (rodzaj budynku, jego wygląd, powierzchnia itp.),
3. określenie zapotrzebowania na media – należy uzyskać pisemne warunki i zapewnienia o dostawie podstawowych mediów z następujących zakładów:
- Rejonu Energetycznego - wydaje oświadczenie o zapewnieniu energii elektrycznej (także w okresie budowy),
- Zakładu Gazowniczego - określi warunki przyłączenia i dostawy gazu,
- Zakład Wodociągów i Kanalizacji wyda warunki przyłączenia wody i podłączenia do kanalizacji.

3. Oprócz powyższych dokumentów Urząd może żądać jeszcze wielu innych, w celu
uzupełnienia wniosku, są to m.in.:

1. wstępny plan inwestycji,
2. decyzja Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej (dla obiektów o dużej kubaturze i obiektów komercyjnych lub zlokalizowanych w miejscach eksponowanych),
3. wstępna decyzja Konserwatora Zabytków (dla obszarów objętych ochroną konserwatorską),
4. operatu wpływu na środowisko (dla obiektów mogących powodować emisję gazów, płynów, spalin lub hałasu w stopniu przekraczającym dopuszczalne normy).

Decyzję o WZ może uzyskać każdy, kto złoży wniosek i wymienione powyżej dokumenty. Nie trzeba być właścicielem działki. Zaleca się, aby taką decyzję uzyskać już w fazie przedinwestycyjnej. Dzięki niej inwestor może zorientować w jakim zakresie i kierunku będzie zmierzała jego inwestycja, a także jakie mogą powstać ewentualne ograniczenia, wpływające negatywnie na jego zamierzenia, np. planowana wokół budowa autostrady, wysypisko śmieci itp.

Teoretycznie ową decyzję powinniśmy uzyskać w ciągu 1 miesiąca od daty złożenia wniosku w Urzędzie, a w szczególnych przypadkach w ciągu 2 miesięcy.

KROK IV

UZYSKANIE PRAWA DO TERENU POD PRZYSZŁĄ INWESTYCJĘ


Wymagane jest jedynie oświadczenie o prawie do dysponowania terenem dla celów inwestycyjnych (własność, najem, dzierżawa z uwzględnieniem możliwości zabudowy).

KROK V

OPRACOWANIE DOKUMENTACJI PROJEKTOWEJ


Projekt budowlany:

Jest to opracowanie niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę oraz do jej realizacji. Zgodnie z Prawem Budowlanym (Art. 34 z późn. zm.) „Projekt budowlany powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Projekt budowlany powinien zawierać:

   1. projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący:

określenie granic działki lub terenu,
usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
sieci uzbrojenia terenu (istniejącego i planowanego)
sposób odprowadzania wód opadowych
sposób włączenia działki do układu dróg lądowych, układ zieleni ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.

   2. projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe,
   3. stosownie do potrzeb, oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych,
   4. w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych.

Skompletowanie wszystkich części projektu budowlanego może okazać się dość czasochłonne i skomplikowane dla początkującego inwestora. Najpraktyczniej jest, zlecić powyższe czynności jednej firmie projektowej lub osobie posiadającej odpowiednie uprawnienia oraz zaświadczenie o przynależności do Izby Zawodowej. Wiąże się to z dodatkowymi kosztami.

Średnia cena opracowania i skompletowania projektu budowlanego to ok. 3000 zł. Koszty rozkładają się następująco:

mapa do celów projektowych (geodeta): 500 – 600 zł,
gotowy projekt katalogowy: 1200 – 1800 zł / projekt indywidualny:
w zależności od wartości inwestycji od 4000 zł). Należy pamiętać, że projekt indywidualny to nie tylko projekt architektoniczny (który niektórzy architekci oferują już za 1500 zł), ale także projekt konstrukcyjny oraz projekty instalacji wewnętrznych, których wykonanie jest konieczne i wiąże się z dodatkowymi kosztami.
adaptacja projektu (projekt zagospodarowania działki, opinia geotechniczna
+ wszelkie załatwienia): 1200 zł,

Uwaga: Do kwoty 3000 zł wliczono koszt projektu katalogowego. Projekt indywidualny zwiększy jeszcze tą wartość o ok. 3000 zł.

Projekt indywidualny
Jest to opracowanie niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę oraz do jej realizacji. Na jego opracowanie należy zdecydować się w przypadku, gdy nie uda nam się znaleźć gotowego projektu katalogowego, który spełniałby warunki zabudowy dla naszej działki. Jeżeli mamy działkę tzw. trudną - o nietypowym kształcie, ze spadkami, mocno zadrzewioną – to zamówienie indywidualnego projektu może okazać się koniecznością.

Wykonanie projektu zlecamy architektowi, z którym współpracujemy na wszystkich etapach jego pracy – tylko wtedy dom będzie naprawdę nasz. Zawartość projektu indywidualnego musi być identyczna jak projektu budowlanego.

Etapy pracy nad projektem indywidualnym:

1) Program
Architekt ustala z nami (przyszłymi użytkownikami domu) jakie będą nam potrzebne pomieszczenia, ich liczbę, orientacyjną powierzchnię, a także relacje między nimi (np. pokój dzienny połączony z jadalnią i kuchnią itp.). Warto się do tego dobrze przygotować – w gronie rodzinnym powinniśmy uzgodnić swoje potrzeby).

2) Koncepcja
Architekt przygotowuje koncepcję domu, zgodnie z naszymi oczekiwaniami oraz warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu. Prezentuje ją w formie planów, elewacji i szkiców perspektywicznych, niekiedy makiet roboczych. Na tym etapie projektowania warto w wyniku dyskusji i wspólnych ustaleń wprowadzić ostatnie korekty do programu.

Zrozumienie rysunków ułatwiają nam wizualizacje komputerowe, dzięki którym jak na zdjęciach możemy obejrzeć dom ze wszystkich stron, a także jego wnętrze. Należy jednak pamiętać, że sporządzenie wizualizacji jest czasochłonne i wiąże się z dodatkowymi kosztami.
Dwie powyższe fazy mogą potrwać od jednego do kilku miesięcy.

3) Projekt budowlany
Po zaakceptowaniu przez nas koncepcji projektant sporządza projekt budowlany. Praca trwa około dwóch miesięcy.

Projekt indywidualny ma jedną niezaprzeczalną zaletę – pozwala inwestorowi w pełni uczestniczyć w fazie projektowania, czego efektem jest dokładnie taki dom, jaki sobie wymarzył. Jednak ma dwie duże wady: po pierwsze - jego duży koszt, który jest zdecydowanie wyższy od ceny gotowego projektu z katalogu. Po drugie - długi czas oczekiwania na wykonanie projektu.

Dzisiaj około 90 % inwestorów decyduje się na zakup gotowego projektu z katalogu, w celu zaoszczędzenia czasu i pieniędzy. Na rynku jest bardzo dużo firm, posiadających w ofercie imponujący zbiór różnych projektów domów jednorodzinnych. Zdaniem klientów naszego biura posiadamy największy wybór prostych i funkcjonalnych domów. Bez większego problemu można znaleźć w nich swój ideał.

Projekt gotowy – jest to projekt architektoniczno-budowlany, którego dokumentacja jest powielana i rozpowszechniana. Może stanowić jedną z 4 części projektu budowlanego (zamiast projektu indywidualnego). Konieczna jest jego tzw. adaptacja do istniejących warunków.

W skład architektoniczno-budowlanego projektu gotowego wchodzą następujące części:

    architektoniczna zawierająca opis rozwiązań funkcjonalnych i technicznych oraz rysunki:
    rzuty poszczególnych kondygnacji prezentujące sposób rozplanowania i powierzchnie pomieszczeń, wymiary, rozmieszczenie ścian oraz otworów okiennych i drzwiowych,
    rzut więźby dachowej przedstawiający konstrukcję dachu, (przeważnie drewnianą),
    rzut dachu określający kształt i rozmiar dachu, kąt jego nachylenia, rozmieszczenie lukarn i okien połaciowych, rynien i rur spustowych,
    przekrój podający wysokość budynku, umieszczenie otworów okiennych i drzwiowych oraz rozwiązania techniczne stropów, ścian i dachu,
    4 elewacje przedstawiające wygląd budynku,
    zestawienie stolarki pokazujące wymiary i proponowany wygląd okieni drzwi zastosowanych w projekcie.

2. konstrukcyjna zawiera opis rozwiązań technicznych, obliczenia statyczne
oraz niezbędne rysunki, jak:

rzut fundamentów,
plan rozmieszczenia pozycji konstrukcyjnych.

3. dokumentacja instalacji elektrycznych podaje parametry techniczne zapotrzebowania na energię elektryczną oraz opis i rysunki instalacji oświetlenia
i gniazd wtykowych, instalacji odgromowych i ochrony przed pożarem.
4. dokumentacja centralnego ogrzewania, instalacji wodno-kanalizacyjnej i gazowej zawiera opisy i rysunki pokazujące rozwiązania techniczne w/w instalacji.

Projekt wykonawczy – stanowi on uszczegółowienie dla potrzeb wykonawstwa rozwiązań zawartych w projekcie budowlanym. Rozwiązania w nim zawarte nie mogą naruszać istoty rozwiązań zawartych w zatwierdzonym projekcie budowlanym.
Projekt wykonawczy sporządza się przeważnie w przypadku dużych i nietypowych inwestycji. Nie ma potrzeby jego opracowania dla typowej budowy domu jednorodzinnego. Nie jest wymagany do uzyskania pozwolenia na budowę, więc śmiało można pominąć jego opracowanie.

Prawo autorskie – w opisie każdego projektu architekt zastrzega sobie, że inwestor i wykonawca nie mogą bez jego zgody wprowadzać zmian zniekształcających zamysł architektoniczny. Projekt architektoniczny jest dziełem twórczym, a zatem przedmiotem prawa autorskiego. Autor zbywa jedynie prawo do jednorazowej realizacji dzieła – nie można więc wykorzystać projektu po raz drugi, w innym miejscu. Nie można również, bez zgody autora, go kopiować ani rozpowszechniać w innym celu niż jego realizacja.
Po zapoznaniu się z rodzajami projektów, pragniemy w tym miejscu objaśnić przyszłemu inwestorowi podstawowe pojęcia, które powinien znać i brać pod uwagę przy wyborze projektu.

Powierzchnia zabudowy: (wg. ISO 9836) jest to powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym. Wyznaczona jest przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi na powierzchnię terenu.

Powierzchnia użytkowa: (wg. ISO 9836) jest to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Określana jest oddzielnie dla każdej kondygnacji.

Podawana w Internecie powierzchnia użytkowa jest sumą powierzchni wszystkich pomieszczeń (powierzchnia na poddaszu liczona jest dla wysokości 140 cm do 220 cm - w 50 %, dla wysokości powyżej 220 cm - w 100 % powierzchni.

Powierzchnia całkowita: (wg. ISO 9836) jest to suma powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku. Powierzchnia całkowita każdej kondygnacji mierzona jest na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym budynku. Składa się z powierzchni kondygnacji netto i powierzchni zajętej przez konstrukcję.

Powierzchnia netto: (wg. ISO 9836) jest to powierzchnia ograniczona przez elementy zamykające. Jest określana oddzielnie dla każdej kondygnacji i obliczana dla wymiarów budynku w stanie wykończonym, na poziomie podłogi.

Kubatura: jest to objętość budynku (powierzchnia całkowita x wysokość kondygnacji) liczona w obrysie zewnętrznym wszystkich kondygnacji pod i nadziemnych.

Minimalna szerokość działki:
Ważnym kryterium decydującym o wyborze projektu, oprócz wymagań zawartych w decyzji o WZiZT jest minimalna szerokość działki. Przepisy określają minimalne odległości budynku od granicy innej działki budowlane:
4 m - w przypadku ściany z otworami okiennymi i drzwiowymi,
3 m - w przypadku ściany bez otworów okiennych i drzwiowych,
1,5 m lub w granicy działki jeżeli wynika to z zapisów w planie lub decyzji WZ.


KROK VI

PODPISANIE UMÓW NA DOSTAWĘ MEDIÓW

Uzyskane na etapie WZiZT oświadczenia należy zamienić na umowy z wymienionymi wcześniej dostawcami:
energii elektrycznej,
gazu,
energii cieplnej,
wody,

oraz odbiorcami:
wod.–kan.

KROK VII

UZYSKANIE POZWOLENIA NA BUDOWĘ


Pozwolenie na budowę – jest to dokument, który inwestor otrzymuje w drodze decyzji administracyjnej z właściwego dla lokalizacji działki Wydziału Architektury w Starostwie Powiatowym. Umożliwia ono zgodne z prawem rozpoczęcie robót.

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć (wg. Ustawy Prawo Budowlane Art. 33 pkt. 2, z późn. zm.):

   1. 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi. Dodatkowo wymagane jest zaświadczenie, potwierdzające wpis na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego projektanta adoptującego projekt do działki inwestora. W rozumieniu Prawa Budowlanego „projektantem” jest osoba, która opracowuje pełny projekt budowlany* (składający się z: projektu zagospodarowania działki, projektu architektoniczno-budowlanego, oświadczeń o zapewnieniu dostaw mediów oraz geotechnicznych warunków posadowienia).
   2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
   3. decyzję o warunkach zabudowy (WZ) lub wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Druk wniosku o pozwolenie na budowę wydaje właściwy Urząd Miejski lub Gminy -Wydział Architektury.

Pozwolenie na budowę powinniśmy teoretycznie otrzymać w terminie 65 dni roboczych od daty złożenia wniosku. Decyzja staje się prawomocna po 14 dniach,
o ile nie wpłyną odwołania stron – uwaga: właściciele działek sąsiednich nie są stronami postępowania (dla budynku jednorodzinnego jest to linia w odległości max. 4,0 m od administracyjnego, jedynie właściciele działek w których może nastąpić ograniczenie w zabudowie projektowanego budynku).

KROK VIII

POZYSKANIE WYKONAWCY I USTANOWIENIE KIEROWNIKA BUDOWY


Sposób realizacji budowy zależy od dwóch czynników: po pierwsze od naszej sytuacji finansowej, po drugie od ilości wolnego czasu, jaki możemy przeznaczyć na zajęcie się budową.

Jeżeli jesteśmy w dobrej sytuacji materialnej, najpraktyczniej jest zlecić realizację budowy generalnemu wykonawcy. Wszelkie sprawy związane z inwestycją załatwia generalny wykonawca. Rola inwestora sprowadza się tylko do terminowego regulowania płatności za wykonane prace oraz akceptacji jakości, marki, ewentualnie kolorystyki materiałów.

Jeżeli z kolei nasza budowa realizowana będzie tzw. systemem gospodarczym, czyli wykonawstwo kolejnych etapów budowy uzależnione jest od kondycji finansowej inwestora. Najlepszym rozwiązaniem w tym przypadku jest wynajmowanie wykonawców na poszczególne etapy prac budowlanych oraz organizowanie dostaw materiałów we własnym zakresie.

KROK IX

ZGŁOSZENIE W URZĘDZIE PRZYSTĄPIENIA DO ROBÓT BUDOWLANYCH


Inwestor zobowiązany jest do zawiadomienia właściwego urzędu o terminie rozpoczęcia robót, na które otrzymał pozwolenie. Do zgłoszenia należy dołączyć:

dowód stwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
pozwolenie na budowę,
na piśmie oświadczenie kierownika budowy oraz inspektora nadzoru
(w przypadku jego ustanowienia) o podjętych czynnościach.

Zgłoszenia należy dokonać przed zamierzonym terminem rozpoczęcia robót budowlanych. Do rozpoczęcia wykonywania robót można przystąpić, jeżeli w terminie do 7 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu.

Na tym etapie należy zwrócić się do organu wydającego pozwolenie na budowę o wydanie dziennika budowy.

Należy także zakupić obowiązkową tablicę informacyjną na budowę.

KROK X

BUDOWA


Przy budowie typowego domu jednorodzinnego podpiwniczonego, z poddaszem użytkowym w technologii tradycyjnej, będziemy musieli przejść przez następujące etapy:

   1. Przygotowanie placu budowy:

ogrodzenie terenu budowy (zalecane),
ustawienie tablicy informacyjnej,
wytyczenie geodezyjne obiektu (osi fundamentów),
wykonanie niwelacji terenu,
zagospodarowanie placu budowy (obiekty tymczasowe, składnice materiałów, drogi wewnętrzne, itp.),
wykonanie przyłączy do sieci (energia, woda).

   2. Roboty ziemne:

zdjęcie warstwy ziemi (humusu),
wykopy pod ławy fundamentowe.

   3. Fundamenty:

wykonanie szalunku ław,
ułożenie zbrojenia ław fundamentowych,
wylanie betonu,
wykonanie ścian fundamentowych,
zdjęcie szalunków,
izolacje pionowe i poziome fundamentów, docieplenie ścian fundamentowych
drenaż opaskowy,
obsypanie fundamentów - przywóz mas ziemnych w przypadku ich braku lub odwiezienie urobku w przypadku nadmiaru ziemi, pozostałej z wcześniej wykonanych wykopów).

   4. Ściany piwnic:

wykonanie ścian piwnic.

   5. Strop piwnic:

wykonanie deskowania stropu z wykonaniem otworów na kominy i kanały dla przeprowadzenia instalacji,
ułożenie zbrojenia,
betonowanie stropu i schodów.

   6. Ściany parteru:

wykonanie ścian parteru

   7. Strop nad parterem

wykonanie deskowania stropu,
ułożenie zbrojenia,
betonowanie stropu.

   8. Ściany poddasza

wykonanie ścian poddasza,
murowanie kominów i tynkowanie elementów ponad powierzchnią dachu.

   9. Dach

wykonanie konstrukcji dachu,
łacenie i/lub ułożenie deskowania,
wykonanie izolacji z folii paroprzepuszczalnej,
montaż okien połaciowych,
wykonanie pokrycia dachowego wraz z orynnowaniem i montażem rur spustowych.

  10. Stolarka okienna i drzwiowa

montaż okien i drzwi zewnętrznych,

  11. Elewacje

wykonanie ocieplenia w przypadku ściany dwuwarstwowej,
wykonanie tynków.

  12. Strop nad poddaszem

ułożenie izolacji cieplnej,
ułożenie paroizolacji,
zabudowa sufitu i skosów.

  13. Instalacje wewnętrzne

wykonanie instalacji elektrycznych, wodociągowej, kanalizacyjnej, c.o., wentylacyjnej,

  14. Wykonanie przyłączy do sieci zewnętrznej

wykonanie przyłączy do sieci zewnętrznych,
w przypadku braku zbiorczej kanalizacji miejskiej należy wykonać szczelny zbiornik na nieczystości płynne lub przydomową oczyszczalnię (KB Projekt bezpłatnie dołącza do każdego sprzedawanego projektu domu
- projekt szamba).

  15. Podłogi

16.1. Podłoga na gruncie:

wykonanie podkładu pod podłogi na gruncie,
ułożenie izolacji przeciwwilgociowej,
ułożenie izolacji cieplnej,
wykonanie podkładu pod posadzki,
wykonanie posadzek.

16.2. Podłoga na stropie:

wykonanie warstwy wyrównawczej na płycie stropowej,
ułożenie izolacji przeciwwilgociowej,
ułożenie izolacji akustycznej,
wykonanie podkładu pod posadzki,
wykonanie posadzek.

  16. Stolarka wewnętrzna

montaż drzwi i okienek wewnętrznych.

  17. Wykończenie ścian i sufitów

wykonanie tynków wewnętrznych,
malowanie lub tapetowanie,

  18. Wyposażenie wnętrz.

KROK XI

ZAKOŃCZENIE BUDOWY:


Po zakończeniu prac budowlanych należy zawiadomić urząd, który wydał pozwolenie na budowę o zakończeniu budowy.

Do zawiadomienia lub wniosku należy dołączyć:

oryginał dziennika budowy,
oświadczenie kierownika budowy:

1. zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym
    i warunkami pozwolenia na budowę, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami,
2. doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także –
    w razie korzystania – ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu,
oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych,
protokoły badań i sprawdzeń,
inwentaryzację geodezyjną powykonawczą.

Do użytkowania obiektu można przystąpić jeżeli organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji w terminie 21 dni od daty doręczenia zgłoszenia.

KROK XII

UŻYTKOWANIE OBIEKTU

Przed zamieszkaniem należy jeszcze zameldować w ewidencji ludności mieszkańców nowego domu.
Ostatnią czynnością jest wyposażenie domu w meble, sprzęt i inne niezbędne rzeczy